Tipps zum Immobilienkauf als Kapitalanlage
Die Deutschen sind beim Immobilienerwerb kaum zu bremsen. Wer dabei nicht auf die Nase fallen möchte, sollte einige Aspekte berücksichtigen.
Düsseldorf. Minizinsen und unsichere Kapitalmärkte spülen Anleger in den Mietimmobilienmarkt. Dabei kann es Eigentümern teuer zu stehen kommen, wenn sie bei der Baufinanzierung oder der Wahl der Wohnung daneben liegen.
Hier zehn wertvolle Tipps, um keine Bruchlandung zu erleben:
1. Eigenkapital nutzen Die häufig vorherrschende Meinung, beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage solle man möglichst wenig Eigenkapital einbringen, ist im aktuellen Zinstief nur bedingt richtig. Das Ersparte anzulegen lohnt sich wegen der geringen Zinsen derzeit ohnehin kaum, daher kann durchaus ein Batzen in die Baufinanzierung fließen. Damit ist das Sparguthaben sinnvoll angelegt, denn die Bank honoriert ein hohes Eigenkapital mit attraktiveren Bauzinsen. Und auch die Mietrenditen bewegen sich meist über den aktuellen Sparzinsen.
2. Reserven einkalkulieren Beim Kauf einer Immobilie bleibt es selten bei einer einmaligen Zahlung. Vielmehr sollten Eigentümer auf dem Schirm haben, dass Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen anfallen können. Experten raten, rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Geldreserve vorzuhalten. Planen Sie also konservativ. „Die Finanzierung einer Mietimmobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mühelos verkraften kann“, betont Michiel Goris vom Baufinanzierer Interhyp.
3. Nicht hetzen lassen Egal, wie knapp das Angebot bzw. wie rege die Nachfrage ist, beim Wohnungskauf gilt es, die Ruhe zu bewahren. Zunächst sollten drei Punkte erfüllt sein: Das Objekt, die Lage und die Baufinanzierung müssen überzeugen. Den hohen Preisen in den Großstädten zum Trotz, sind hier die Mietrenditen weiter am attraktivsten. In Uni-Städten mittlerer Größe sind nach einer Studie der Deutschen Bank bis zu fünf Prozent Rendite möglich.
4. Marktkenntnisse unverzichtbar Wie hoch sind die Mieten? Liegt das Viertel im Trend? „All diese Fragen müssen Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit des Objekts realistisch einschätzen zu können“, fordert der Interhyp-Experte. Hierbei können Anlageinteressierte den offiziellen Mietspiegel der Stadt, Vermieterverbände oder Anzeigen der lokalen Presse zu Rate ziehen.
5. Vor der Haustüre investieren Wer sich nicht zu den Großinvestoren zählt, sollte eine Wohnung wählen, die nicht allzu weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt. Dann ist es nicht nur einfacher, den Markt zu sondieren, sondern man kann auch bei einem Mieterwechsel schnell vor Ort sein.
6. Nicht nur auf die Rendite schielen Seien Sie vorsichtig, wenn die Renditeversprechungen verführerisch hoch sind. „Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten beim Immobilienkäufer die Alarmglocken schrillen“, warnt Goris. Je höhere Renditen winken, desto höher auch die Risiken.
7. Mieteinnahmen kontrollieren Anleger, die den Kauf einer Bestandsimmobilie in Erwägung ziehen, sollten die bisherigen Mietverträge unter die Lupe nehmen, um zu prüfen, ob regelmäßig Miete eingegangen ist. Im Zweifel gilt: Abstand nehmen.
8. Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen lassen Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte man die Protokolle der Eigentümerversammlungen gründlich lesen. Aus diesen Dokumenten wird ersichtlich, welche Maßnahmen geplant sind und welche Kosten auf Käufer zukommen.
9. Steuervorteile richtig einschätzen Verkäufer werben oft mit Steuervorteilen. „Das darf aber niemals kaufentscheidend sein, sondern nur als Nebeneffekt gewertet werden“, empfiehlt Goris. Entscheidender seien der Kaufpreis und eine vernünftige Finanzierung.
10. Eine geeignete Baufinanzierung finden Steht die Baufinanzierung auf gesunden Füßen, steigen die Aussichten auf Erfolg. Aktuell ist es vorteilhaft, sich die moderaten Zinsen langfristig festzuschreiben. Baudarlehen mit 20-jähriger Laufzeit gibt es beispielsweise bei 1822 direkt und bei Interhyp ab 2,5 Prozent Sollzins, bei der Allianz geht es mit rund 2,6 Prozent.
