Vorsicht vor Kostenfallen bei Kündigung des Immobilienkredits
Bei der Kündigung der Baufinanzierung fallen meist enorme Strafgebühren an. Verbraucherschützer machen sich deshalb für eine Deckelung stark. Wie steuern Bauherren dagegen an?
Düsseldorf. Vorsicht Kostenfalle: Eine Analyse der Verbraucherzentralen und des Verbraucherzentrale-Bundesverbands (vzbv) verdeutlicht: Die Ausfallentschädigung bei einer vorzeitigen Kreditkündigung war noch nie so hoch wie jetzt. So betrugen die Stornogebühren in den Jahren 2007 und 2008 noch rund vier Prozent des abgelösten Restkredits, 2012 und 2013 waren es bereits elf Prozent. „Durch die Niedrigzinsphase haben die Belastungen für Verbraucher eine neue Dimension erreicht“, sagt Dorothea Mohn, Teamleiterin Finanzen beim vzbv. Außerdem sei die derzeitige Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung oftmals existenzgefährdend.
Zur Kostenfalle wird die Baufinanzierung gerade dann, wenn das Eigenheim aufgrund finanzieller Engpässe veräußert und der Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt werden muss. In solchen Fällen stellen Banken hohe Schadensersatzforderungen. Der Bundesverband der Verbraucherzentrale führt hierfür vor allem zwei Gründe an: die niedrigen Zinsen und schwammige Gesetzesvorgaben, besonders in Sachen Effektivzins.
„Finanzinstitute empfehlen oft undurchsichtige Kreditkombinationen, die den wahren Effektivzins verschleiern und Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen“, bemängelt Mohn. Wer seinen laufenden Kredit kündigt, würde über den bloßen Zinsausfall hinaus abkassiert werden.
Die Untersuchung der Verbraucherschützer basiert auf etwa 3.000 Einzelfällen aus den Jahren 2009 bis 2013. Ein Kreditvolumen von etwa 330 Millionen Euro wurde vorzeitig zurückgezahlt, wobei Verbraucher circa 30 Millionen Euro an Vorfälligkeitsentschädigung aufwenden mussten. In etwa 40 Prozent der Fälle lag die Differenz zwischen den von den Kreditinstituten eingeforderten und den von den Verbraucherschützern berechnete Vorfälligkeitsentschädigungen bei zehn Prozent oder mehr.
Die Zahl 20 spielt auch noch eine Rolle: In 20 Prozent der Fälle ermittelten sie eine Differenz von mehr als 20 Prozent. In zwölf von hundert Fällen lag die Diskrepanz bei über 30 Prozent.
„Die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen muss endlich eindeutig, transparent und fair geregelt werden“. Zudem bedarf es eines Schutzes vor extremen Ausschlägen bei den Ausgleichsforderungen“, fordert Mohn. Bankhäuser sollten höchstens fünf Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kredits als Ausfallentschädigung ansetzen dürfen.
Die bevorstehende Umsetzung der EU-Richtlinie zu Immobilienkrediten in deutsches Recht bis Ende kommenden Jahres bietet die Chance, eindeutige Regeln für die Kreditstornierung, die Effektivzinsberechnung bei Darlehenskombinationen sowie den Wohlverhaltenspflichten in der Finanzierungsberatung gesetzlich zu fixieren.
Schon heute können Kreditnehmer bei vorzeitiger Kündigung auf Kostenfallen achten. Bauherren sollten unbedingt darauf achten, dass vereinbarte Sondertilgungsrechte in die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung einfließen. Oft gestatten Banken, jährlich fünf oder zehn Prozent der Darlehenssumme zusätzlich zu tilgen. Berücksichtigt man diese Summe, vermindert sich die Ausfallsumme und somit auch die Entschädigungsforderung.
Auch ersparte Risikokosten können die Ausfallentschädigung der Bank senken. Denn bei vorzeitiger Kündigung entfällt das Kreditrisiko für die Bank. Doch gerade bei bonitätsschwachen Kreditnehmern oder bei Selbstständigen hat die Bank im Vorfeld einen Zinszuschlag kassiert. Bauherren sollten keinesfalls vergessen, die Widerrufsbelehrung ihrer Baufinanzierung gründlich zu studieren.
Sollten Klauseln fehlerhaft sein, kann das Darlehen selbst Jahre später noch widerrufen werden — und das ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
