Schönheitsreparaturen BGH bringt Vermieter in die Renovierungsfalle
In Sachen Schönheitsreparatur urteilt der Bundesgerichtshof immer wieder mieterfreundlich.
Düsseldorf. Schönheitsreparaturen, insbesondere das Anstreichen oder Tapezieren der Wände, sind Sache des Mieters — so denken viele. Doch vom Gesetz her ist es gerade umgekehrt: Grundsätzlich ist die regelmäßige Renovierung Sache des Vermieters. Allerdings darf er diese Pflicht per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Was ja auch in den allermeisten Fällen geschieht.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den vergangenen Jahren aber immer wieder Urteile gefällt, wonach diese Übertragung mittels Formularmietvertrag unwirksam war. Folge: Es gilt dann wieder die gesetzliche Regel, wonach die Renovierung Sache des Vermieters ist. Erst im März hat der BGH diese mieterfreundliche Rechtsprechung fortgesetzt — siehe Infokasten.
Der Mehrheit aller Mietverträge dürften alte Klauseln zugrundeliegen, die der BGH in den vergangenen Jahren längst gekippt hat. Für den Vermieter, der bei Abschluss des Mietvertrags daran geglaubt hat, die damals unterschriebene Vertragsklausel sei wirksam, ist das eine ärgerliche Sache. Während ein Vermieter, der jetzt eine Wohnung vermietet, die Urteile des BGH zu dieser Frage mit einem an diese Rechtsprechung angepassten Vertrag berücksichtigen kann, hat er bei einem laufenden Vertrag kaum eine Chance.
Das bestätigt auch Michael Buser, Rechtsanwalt und Geschäftsführer von Haus & Grund Grafschaft Moers: „Die Vermieter mit Altmietverträgen haben das Nachsehen, wenn der BGH seine Rechtsprechung ändert.“
Die Urteile des BGH der vergangenen Jahre zur Frage der Schönheitsreparaturen hätten mittlerweile häufig Streit in ansonsten harmonische Mietverhältnisse getragen. Buser: „Die vorab im Vertrauen auf das Fortbestehen der bekannten Rechtslage vereinbarte vertragliche Balance ist aus dem Gleichgewicht gebracht worden.“ Wenn Vermieter sich nicht mehr darauf verlassen könnten, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen tatsächlich übernimmt, gerate die Mietkalkulation aus den Fugen, was gerade private Vermieter stark belaste.
Nun könnte zwar der Vermieter, der mit dem Mieter einen Vertrag mit nach heutigen Maßstäben unwirksamer Klausel abgeschlossen hat, auf diesen zugehen und um die Unterzeichnung eines neuen Vertrages bitten. Allerdings muss der Mieter darauf nicht eingehen.
Aber könnte dann der Vermieter nicht sagen: Wenn ich am Ende auf den Kosten für die Schönheitsreparaturen sitzen bleibe, dann erhöhe ich doch gleich die Miete. Einen solchen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat der BGH aber schon 2008 (Az. VIII ZR 181/07) abgelehnt. In dem Fall hatte der Vermieter 0,71 Euro Nachschlag pro Quadratmeter verlangt. Einen solchen Zuschlag gebe es aber nicht, urteilte der BGH damals. Allenfalls kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Aber nicht darüber hinaus.
Haus & Grund-Geschäftsführer Michael Buser sieht den Gesetzgeber gefordert. Dieser sei aufgerufen, durch gesetzliche Vorgaben für Rechtsfrieden zu sorgen und „sinnvollerweise einhergehend mit der mietvertraglichen Übung, dem Wohnungsmieter die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu übertragen“.
Doch so lange das nicht geschieht, wird für Vermieter mit Altverträgen auch weiterhin eine Unsicherheit bleiben: Soll ich das Thema überhaupt gegenüber dem Mieter ansprechen und damit womöglich schlafende Hunde wecken — und ihn so erst auf die Idee bringen, die Renovierung nicht zu übernehmen?
