Wann darf die Miete erhöht werden?
Nach Schätzungen sind mehr als 100000 Anhebungen unzulässig. Die Mieter sollten sie genau überprüfen.
Düsseldorf. "Alles wird teurer". Mit dieser Begründung, die Miete erhöhen zu wollen, hat schon mancher Vermieter seinen Mieter zu überrumpeln versucht. So einfach ist das aber nicht. Gesetzgeber und Gerichte haben enge Grenzen gezogen, wann und um wieviel die Miete erhöht werden darf. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes sind mehr als 100.000 Mieterhöhungen jährlich falsch, unzulässig oder unbegründet. Hauptfehler bei Mieterhöhungen auf die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete sei, dass die Erhöhung nicht ordnungsgemäß begründet oder die Kappungsgrenze nicht eingehalten werde, der Quadratmeterpreis nicht stimme, die Wohnungsgröße falsch sei oder die Jahressperrfrist nicht eingehalten werde.
"Wer einer unberechtigten Mieterhöhung übereilt und ohne genaue Prüfung zustimmt, verschenkt schnell ein paar 100 Euro im Jahr, zahlt mehr als er nach Gesetz und Vertrag zahlen müsste", so Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund. Entscheidend ist meist die ortsübliche Vergleichsmiete, also der Querschnitt der Mietpreise, die für eine Wohnungskategorie in einem Ort gezahlt werden.
Mieterhöhungen, die die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, muss sich der Mieter gefallen lassen. Dabei ist aber die Kappungsgrenze zu beachten. Diese Maximalgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf - wenn die Miete vorher unter dem ortsüblichen Niveau lag. Dabei gibt es oft Missverständnisse. Kappungsgrenze heißt nicht, dass die Miete automatisch alle drei Jahre um 20 Prozent steigen darf. Die Grenze ist nur für die Fälle entscheidend, in denen die bisherige Miete drastisch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, steht im Mietspiegel oder Mietdatenbanken. Gedruckte Mietspiegel sind bei Mieter- und Haus- und Grundbesitzervereinen erhältlich.
Außerdem muss der Vermieter die Jahressperrfrist einhalten. "Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter eine neue Vergleichsmieterhöhung verschicken", weiß Ropertz. Rechnet man die Überlegungsfrist des Mieters noch hinzu, kann die Erhöhung erst nach 15 Monaten wirksam werden. Die Überlegungsfrist läuft den Rest des Monats, in dem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat, und zusätzlich noch zwei weitere Monate. Mündliche Mieterhöhungen sind null und nichtig. "Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen", erklärt Ulrich Ropertz.
Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, muss er das schriftlich begründen. Umstritten sind Mieterhöhungen oft, wenn der Vermieter die Immobilie modernisiert und Kosten dem Mieter aufhalsen will. Elf Prozent der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Mieter sollten genau prüfen, ob tatsächlich eine Modernisierung vorliegt oder eine nur Instandsetzung - denn für die Instandhaltung hat allein der Vermieter aufzukommen. Über Modernisierungen und Mieterhöhungen muss der Vermieter den Mieter zwei Monate vorher informieren. Ob der Mieter die höhere Miete zahlen kann, spielt kaum eine Rolle.
Staffelmietverträge Auch Staffelmietverträge können Mieterhöhungen auslösen. Die Mietparteien legen im Vertrag vorab fest, wie stark die Miete künftig steigt. Der Gesetzgeber hat den Spielraum eingegrenzt: Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Und im Vertrag muss die künftige Monatsmiete in Euro genannt werden - Quadratmeterpreise oder prozentuale Steigerungen haben im Vertrag nichts zu suchen.
Haken Nachteil der Staffelmietverträge: Die Kappungsgrenze von 20 Prozent gilt nicht. Eine Wohnung, die anfangs spottbillig ist, kann im Laufe der Jahre recht teuer werden. Außerdem muss der Vermieter sich bei Staffelmietverträgen nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Das gilt in Deutschland ohnehin immer, wenn ein Vertrag neu abgeschlossen wird.
Wucher Der Vermieter darf bei Staffelverträgen und Neuvermietungen eines nicht: Die Grenze zum Wucher und zur Mietpreisüberhöhung übertreten. Die liegt meist bei 50 Prozent über der ortsüblichen Miete.
